今年上半年，楼市的“二八分化”越来越明显了。
一边是有些低能级的城市还在努力去库存，房价、成交量都受到一定的影响；另一边，一线城市的某些区域已经开始出现回暖的趋势。
很多人关心：一线二手房价已经连续上涨5个月，这是不是意味着楼市要反转了？现在到底能不能买房？
先说结论：市场正在恢复，但是并不是所有的城市、所有的房子都会上涨。
对于自住和改善的人群而言，如果房子符合自己的需求的话就可以认真的去看一下了；但是如果是抱着“闭着眼睛买房就能赚到钱”的心态的话，那么恐怕会失望了。
01、 真实数据说话：一线城市稳住了，二三线仍在“挤水分”
先直接看以下目前市场的冷暖。
首先是新房市场。7月一线城市的房价环比基本没有变化。从各个城市的状况来看，呈现出小幅波动的状态：上海涨了0.2%，广州涨了0.1%，深圳涨了0.2%，但是北京却下跌了0.3%。
相比之下，二三线城市的房价环比分别下降了0.1%、0.3%。
如果新房的数据受到限价、挤水分等的影响的话，那么更能反映出真实供求关系的二手房市场，所发出的信息就更加明显了：
7月份一线城市的二手房均价环比增长了0.2%，这是一线城市二手房价格连续第五个月出现环比上涨的情况！广州领涨0.4%，上海涨0.3%，深圳涨0.2%，北京持平。但是同期二线、三线城市的二手房市场环比分别下降了0.3%和0.4%。
很明显，大资金以及真实的投资者们已经用行动表达了他们的态度，市场的分化行情也在加快进行中。
02、 连涨5个月背后，究竟是哪些力量在支撑？
当大家都认为房地产市场很冷淡的时候，一线城市二手房却可以承受住压力，并且出现了五连涨的情况。我认为主要有三个方面的动力：
1. 政策“组合拳”的持续精细化发力
去年底北京开始放松限购之后，在今年上海推出“沪七条”之后，又迅速被深圳所采纳，从调控的方向上来看，已经很明确了。
从社保缴费年限减少、多孩家庭可以购买两套房、提高公积金贷款额度以及放宽换房条件等措施来降低首套及改善型购房者的需求门槛，并使之前被抑制住的一些合理的购房需求得到释放。
2. 坚实的产业与人口基本面
房地产，其长期的价值主要取决于人口。一线城市的虹吸效应一直很强，再加上高新技术和前沿产业的聚集，也带来了一些比较稳定的工作岗位和收入预期。
扎实的“底盘”使得一线城市具有比低能级城市更强的市场韧性。
3. 挤干泡沫后的“性价比”显现
经过这几年的深度调整之后，一线城市的很多二手房价格都回到了一个合理的水平。
低总价房屋的租金收入和月供相比差距大大缩小了，很多本来想长期租住的年轻人发现“租不如买”，于是就出现了这次“租转购”的热潮。
但是请大家不要误会，目前所有的房子都可以购买！即使是大城市的内部，也已经分成了很严重的两部分：
①地段分层：比如北京海淀、上海静安这样的核心区域的新房，议价的空间从去年的10%左右缩小到现在的3%-5%，房东的态度比较强硬；但是远郊区的新房去化仍然很困难，即使打出很大的折扣也没有什么效果。
②产品分化：没有好的学区、位置偏僻、年久失修的老破小或者远郊的概念盘，流动性已经基本停滞；但是符合现代人居住需求并且质量很好的房子，不但价格坚挺，而且成交量也十分火爆。
对于未来市场走势的看法是：一线城市的分化将会继续下去，核心区域的好房子会慢慢筑底回升，但是远郊区和质量差的房子要经历一个比较长的时间才能脱身。
03、 底层逻辑拆解：现在到底还能不能买？
回答“能不能买”之前，我想先分享我一直在强调的房产分析框架：长期看人口、中期看土地、短期看金融。
现在正处于一个新的周期开始的时候，对于未来的楼市走向进行判断的时候，必须要紧紧抓住两个主要的因素：政策定位和人口结构。
首先看政策导向。
以前房地产是拉动经济增长的主要动力，但是现在国家的战略重心已经转移到了“新的生产力”上面来。把房地产放到整个宏观经济体系当中去考虑，它最主要的一个特点就是“稳定”，也就是为了防止风险、保证居民的基本居住需求。
其次看人口根本。
从2020年开始，我国出现了人口老龄化、生育率低下的情况，人口总量在不断减少，并且以更快的速度向城市地区聚集，目前城镇化水平已经接近70%。这也就意味着房地产过去那种粗放式的开发时代已经一去不复返了。
未来房地产市场将会严格执行“二八分法”的原则：即只有20%的城市和区域可以持续地吸引人口迁入，并且稳定地支撑着房产价值，而另外80%的人口不断外流的城市以及郊区地区，则会陷入长期的去库存阶段。
要注意的是，在以后的结构性行情里，“中国硅谷”科技创新之城底部成交量会不断放大。
高新产业爆发的同时，年轻的高素质人口也在不断地流入这些城市，因此它们很有可能会在中国香港之前就迎来市场企稳复苏。
写在最后：
回到最初提出的问题，现在的房子可以买吗？
我给的意见是：不要抱有抄底暴利的想法，要根据自己的实际情况来做出决定。
如果您的需求属于刚需或者纯粹自住的改善型客户，手中有充足的现金流，并且已经确定了目标区域和优质楼盘，那么目前宽松的市场条件、较低的利率水平以及可以商量的价格空间，就给购房者提供了很好的选择机会。
但是如果你是为了去三线四线城市炒房，或者是买一线城市的郊区老破小的话，那么我就要提醒你了，一定要保持清醒的头脑，不要盲目地去接盘。
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